전세 사기 방지를 위한 빌라왕 방지법 주요 내용과 한계 총정리

빌라왕 전세사기로 피해자들이 급증한 가운데 국회는 전세 임차인을 보호하기 위해 법안을 정비하였습니다. 일명 빌라왕 방지법이라고 하는 법안입니다. 오늘은 빌라왕 방지법으로 인하여 변경된 내용을 알아보도록 하겠습니다.

빌라왕 방지법 관련 법령

 

민간임대주택에 관한 특별법, 공인중개사법, 국세기본법, 국세징수법 등

빌라왕 방지법 주요 내용

전세사기 사건을 막고 피해자들을 보호하기 위해 개정된 법안의 주요 내용은 세금관련 내용이 주를 이루고 있습니다. 바로 전세계약 임대인의 세금 체납내역을 확인하는 것과 부동산 공매 진행시 배분순위와 관련된 것입니다.

전세 계약 임대인(부동산 소유자) 체납세액 확인

집주인인 전세 계약 임대인의 체납세액을 임차인이 확인하도록 한 것입니다. 원래 개인 체납내역은 개인의 민감 정보로서 타인이 열람할 수 없고 집주인의 동의가 있는 경우에 열람이 되었습니다. 하지만 이번 빌라왕 사기사건의 피해가 극심해지자 집주인의 체납내역을 집주인의 동의 없이 열람할 수 있게 한 것입니다. 집주인의 체납확인의 중요성은 바로 다음 항목인 공매로 인한 배분금 분배순위와 관련있습니다.

경매, 공매 진행시 배분순위 변경

경매, 공매가 무엇인지부터 알려드리겠습니다. 부동산 소유자가 채무를 갚지 못하거나 세금을 납부하지 못하는 상황이 오래 지속되어 체납자가 되었을 때 해당됩니다. 이 체납자의 재산으로 밀린 채무나 세금을 납부하지 못하게 될 때 체납자 소유의 부동산을 경매, 공매를 통해 매각 후 밀린 채무액과 세금을 충당하는 것을 말합니다. 경매는 보통 채권자가 개인이나 법인이며 공매는 채권자가 국세청이나 지방자치단체인 것이 차이가 있습니다.

부동산 소유자의 체납금액으로 소유 부동산을 매각하게 되면 법에 따른 배분순위에 따라 매각액을 분배하게 됩니다. 이 때 당해세라고 하는 해당 부동산에 부과되는 세금은 다른 어떤 채권보다 우선적으로 충당되게 되는데 이런 경우 전세 임차인의 임대차 보증금을 100% 반환받지 못하는 경우가 발생한 것이 문제가 된 것입니다.

특히 이번 빌라왕 전세 사기사건에서도 해당 부동산 소유자의 체납금액으로 피해를 보는 임차인들이 있었다고 합니다. 이에 개정된 법안은 당해세인 부동산에 부과된 세금이라 할 지라도 임차인의 확정일이 세금 부과일보다 먼저라면 주택임차보증금에 먼저 배분되게 한 것입니다. 따라서 임차인은 임대인의 체납내역과 부과된 시기를 확인하여 나중에 공매 등으로 체납처분을 받았을 때 피해를 최소화 하고자 한 것이 이법의 취지라고 할 수 있겠습니다.

빌라왕 방지법 한계

부동산 전세 사기 사건의 피해자를 막기 위한 국회의 노력은 인정하지만 아직 한계는 있습니다. 법률 개정안으로 임차인의 체납내역을 확인한 후 전세계약을 맺으면 임대보증금을 못받는 일이 없겠구나 라고 생각하실 수 있을테지만, 실상은 그렇지 않습니다. 바로 임대차계약전에는 여전히 집주인의 동의가 필요한 것입니다. 따라서 미리 체납내역을 확인하고 위험을 방지하여 전세계약을 하는 것이 아니고 전세 계약을 한 후 집주인의 체납내역을 확인할 수 있다는 한계는 분명히 개선해야할 사안으로 남아 있습니다.